來源：第一財經APP
“三十年河東，三十年河西，”陽光100中國控股有限公司董事長易小迪說，“幾年前，資本市場追逐的還是住宅市場，這兩年發現資本市場對非住宅市場的投資，包括工廠、停車場投資成為了熱點。”
停車難已是大中城市的民生“痛點”之一。貝恩公司一項調查顯示，60%的消費者認為在核心的市區停車非常困難，多數人發現至少要找5分鍾以上才能找到一個停車位置。
在房地產逐漸退熱後，原來作為房地產“配料”的停車資產卻在中國人的消費升級過程中變得更有投資價值。
中國汽車保有量全球第二但停車是痛點
“亞遊集團app看北京、上海，如果和美國紐約、英國倫敦比，會發現停車位遠遠不夠。根據國際領先的經驗來看，每一輛車應該配比一個固定車位和0.3個公共車位。與之相比，我國停車位遠遠不能滿足需求。”貝恩公司全球合夥人楊奕琦說。
對於停車難，北京停車行業協會理事長柳昌江有著更詳盡的數據。
柳昌江說，截至2017年6月底，中國汽車保有量達到2.05億輛，居世界第二，僅次於美國。全國有49個城市汽車保有量超過100萬輛。“按照城市規劃，平均每輛機動車應配備1.1～1.3個車位，而亞遊集團app實際配備是0.5。由此可見，停車位的供需矛盾非常突出。”柳昌江說。
但另一方麵，中國的汽車保有量還在繼續增長，一二線城市的停車費價格還是不斷攀升，這都使得停車市場變得更有吸引力，而政策推手、技術進步和資本助力也使停車市場的“玩法”越來越多樣。
互聯網顛覆讓停車資產走出窪地
11年前，當閆亮第一次決心進入這個市場時，他帶領團隊創立的停車運營公司——陽光海天停車產業集團(下稱“陽光海天“)還僅把停車場專業管理解決方案作為切入點。到了2011年，也隻是根據客戶需求的變化增加了停車場谘詢、規劃、設計到施工的一站式解決方案。就在這樣的摸索中走進了2015年，發現整個市場的變化突然加速。
為解決“停車難”的問題，2015年8月，國家七部委共同印發了《關於加強城市停車設施建設的指導意見》，明確了停車產業化、充分調動社會資本積極性、加快推進停車設施建設的政策導向。
正是在這樣的政策背景下，“國際資本對於中國的停車資產價值逐漸開始認知，所以亞遊集團app轉型做停車資產管理。”陽光海天董事長閆亮說。
以往停車資產開發的最大難題是分散化，而分散化直接導致了資產管理成本過高，從而隻能維持低質運轉。但也就是在2015年前後，中國互聯網技術逐漸滲透到了停車領域，切入了這個最大難題。
物理分散的停車位通過互聯網的聚合效應整合到虛擬平台，通過信息的透明化和實時共享，用一個APP就解決了用戶難找停車位的痛點，也帶來了直接的用戶流量。移動支付技術、車牌自動識別技術簡化了停車的流程，用扁平化促進了停車管理的智能化，在顛覆中提升了整個停車經營的效率和效益。最後通過信息交互和資源整合，利用互聯網的功能化使得停車從一個單一生活場景切入到出行需求的全流程中去，讓同一個停車APP又成為滲透其他領域的工具。
數據來源：中商產業研究院
這樣模式下的“互聯網+”所帶來的效益提升十分顯著。
以陽光海天開發的停車軟件“停簡單”為例，原本利用普通收費通道和快速通道通過一輛車的時間，利用“停簡單”的移動支付則可通過六輛車，直接提升了客戶體驗，也間接加快了單一車位的周轉率，最終提升了車位的停車費收入。
按照“停簡單”的模式，一個車位每年的停車費收入可以上升至1萬元左右，這讓停車位這樣的分散資產就有了更大的投資價值，而不是僅僅被作為“沉睡資產”。
停簡單聯合創始人、COO陸海說，停車場有四個要素：車主、車、停車場、停車費，把停車現金支付轉為電子支付，把停車場接入到互聯網，就讓停車成為了一個真正的生態。
“生態化”加速停車資產證券化
有了生態，才有了更大的投資價值。
“停車資產的價值空間，亞遊集團app過去一直很不重視。”易小迪說。房子當年賣100萬元車庫賣10萬元，現在房子漲到1000萬元車庫賣20萬元，但20萬元還沒有人要。“亞遊集團app有幾萬個車庫在手上，(需思考)如何發現它的價值。”易小迪說。
但從另一個角度來看，易小迪認為，車庫價格和租金價格的漲幅遠低於住宅市場的漲幅，“這就是一個很大的窪地”。
在匯泊基金CEO曹文偉看來，停車企業同開發商的合作絕對是雙贏，能解決它們的尾盤。“停車的收益沒有做開發這麽高，這是事實。必須要長期發展，是中長線投資。”
經緯中國、源碼資本、易車網、萬達集團、複星集團、中民投、紅星美凱龍等多方資本已發現這一領域的潛力。日前，由華平投資領投，紅星美凱龍集團跟投，同時紅星美凱龍旗下200多家居MALL和幾十個愛琴海購物中心近30萬個停車位資源與陽光海天存在未來合作空間。
紅星美凱龍是中國經營麵積最大、商場數目最多、地理覆蓋麵積最廣的家居裝飾及家具商場運營商。截至2017年6月30日，紅星美凱龍家居在全國共經營214家商場。盤活數量龐大的停車資產也是紅星美凱龍進入這一領域的出發點之一。
紅星美凱龍執行總裁李建宏也表示，正是看到陽光海天運營的停車場提效降本明顯，收入增幅大多達到50%，才決定與華平聯合投資，同時紅星美凱龍旗下的所有停車場資產也與陽光海天在未來存在巨大合作空間。
從一些金融機構的眼光來看，有著良好現金流的停車資產還有很大的資產證券化空間。
國壽資本總裁劉暉強調，停車場資產是一個小眾資產，但是為什麽受到大家關注?這是因為地產和金融的互動——金融在布局全產業鏈的不動產，而地產也在金融化。在“資產荒”的情況下尋找哪些資產是有現金流的、可以證券化的，促成了發現停車資產這一價值窪地。
劉暉說，現在真的能把停車資產的收益權和主體分開，將財產用信托的模式做風險隔離，未來給投資人做資產證券化的時候，就能在法律製度的保護下做到清晰、可分割的產品化，也能夠做到真正在市場上流通。
閆亮認為，正是停車資產具有不動產屬性的同時，也具有金融屬性，讓越來越多的停車物業從此前的出售為主轉向自持為主，通過改變原來粗放的運營模式，逐漸轉化為精細化的運營，提質增效。
資本密集進入但市場容量依舊龐大
未來停車生態還可以怎樣開發，取決於如何將停車場的四個要素結合時間、空間和周轉率等因素進行新的場景配置。在閆亮看來，有四個場景可以開發。
第一個場景是倉儲。假設有100萬個車位，對應4000萬平方米的空間，閆亮說，按照現在經驗，有5%的麵積可以拿出來做倉儲服務，每年帶來的倉儲收入可以有將近30億元。
第二個場景是後汽車服務的價值，通過停車場與洗車、美容、保養、維修、保險相連接，未來在停車場可以產生和後汽車服務相結合的巨大入場價值。
第三個場景是充電場景，因為未來充電過程的絕大部分都需要在停車場內完成。
第四個場景是停車場的廣告價值，以及對用戶從哪裏來、到哪裏去、有什麽消費需求等大數據的精準開發。
華平投資合夥人、亞洲地產業務負責人周知表示，正是需求的存在，令中國停車行業發展潛力巨大。他預計，未來5年中國停車管理市場將以每年18%左右的速度增長。
周知認為，過去的很長時間，中國停車位的資產運營受限於政策等因素，成為中國地產行業為數不多的資產價值未出現明顯上漲的細分行業。因此，在停車需求不斷增長的背景下，通過提高對停車位的有效利用和管理，將大幅提升資產的運營效益，從而推升其資產價值。
即便不斷有新的投資進入，中國的停車市場容量仍然相當龐大。
在楊奕琦看來，中國和全球其他停車市場比，現有的管理集中度非常低。“現在中國前十大停車管理公司的市場占有率，隻有大概10%，亞遊集團app認為這個市場還會進一步整合。”
編輯：應民吾
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